Khi những dự án bất động sản lần đầu được giới thiệu ra thị trường, ký quỹ được cho là cơ hội rất tốt đối với khách hàng và nhà đầu tư để nhận được nhiều ưu đãi của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên hiện nay vẫn rất nhiều người băn khoăn về cơ sở pháp lý và sự an toàn, đảm bảo của giao dịch ký quỹ.
Ký quỹ là gì?
Ký quỹ bất động sản được hiểu nôm na là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng bán hàng khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức.
Khách hàng và nhà đầu tư muốn mua sản phẩm có thể ký quỹ đặt tiền tại ngân hàng thông qua hợp đồng tiền gửi và thỏa thuận ký quỹ ( Hai loại hợp đồng thể hiện tính minh bạch rằng chủ đồng tư không hề huy động vốn ).
Hợp đồng tiền gửi
Theo đó, người mua sẽ nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản ngân hàng và người mua đứng tên tài khoản đó theo hình thức hợp đồng tiền gửi ( hưởng lãi suất theo kỳ hạn tiền gửi ) và được phong toả bởi ngân hàng.
Hiểu sâu về ký quỹ
Đến mốc thời gian đã thống nhất, số tiền này sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên ( hoặc thành tiền cọc ) khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán. Một trong hai bên khách hàng và chủ đầu tư từ chối không tham gia sẽ có điều khoản thưởng phạt rõ ràng được nêu cụ thể trong thỏa thuận ký quỹ bất động sản đó.
Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường vì đặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian.
Ký quỹ an toàn và phù hợp với thị trường bất động sản Việt Nam
Ký quỹ bất động sản sẽ đảm bảo cho người mua và các nhà đầu tư tiếp cận dự án, sản phẩm một cách sớm nhất và được hưởng những quyền lợi, ưu đãi thậm trí là giá bán sau này từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, một số người mua vẫn tỏ ra băn khoăn và lo lắng về tính pháp lý của hình thức ký quỹ tại các dự án, thậm chí một số người cho rằng chủ đầu tư đang làm sai luật và nghi ngại về năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Trong trường hợp này người mua có thể yên tâm vì ngân hàng thẩm định rất kỹ dự án thì mới đứng ra làm trung gian và tiền của người mua và nhà đầu tư nộp không nằm trong tài khoản chủ đầu tư nên người mua hoàn toàn có thể yên tâm về khoản tiền đã nộp của mình.
Nói một cách chính xác nhất đây là một giao dịch “thuận mua vừa bán” giữa chủ đầu tư và người mua mà ngân hàng là bên thứ ba uy tín nhất đứng ra đảm bảo quyền lợi của cả đôi bên.
Trước đây khi chưa có hợp đồng ký quỹ, nhiều chủ đầu tư đã thu tới 70 – 80%, thậm chí là 100% giá trị nhà đất ( hay còn gọi là hợp đồng góp vốn vì khoản tiền này được nhiều chủ đầu tư thu trực tiếp ) . Đó là rủi ro rất lớn cho người mua nhà. Còn hợp đồng ký quỹ hiện nay, theo tiết lộ của các ngân hàng đang phổ biến ở mức từ 200 triệu cho căn hộ chung cư và Offitel còn đối với nhà ở thấp tầng liền kề biệt thự thì phổ biến ở mức 500 triệu .
Thời hạn ký quỹ thông thường sẽ kéo dài từ 3 tháng đến 1 năm , thậm trí 2 năm tùy theo chương trình bán hàng từ các chủ đầu tư dự án. Nhưng dù thời gian ký quỹ và hợp đồng tiền gửi bao lâu thì người mua đều được bảo vệ và hưởng lợi ích từ việc ký quỹ bởi đảm bảo được lợi nhuận tiền gửi, giữ được mức giá tốt ở thời điểm đặt tiền ký quỹ, Vì tính chất tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản quỹ đất ngày một khan hiếm thêm vào đó những năm gần đây các quy hoạch chuẩn chỉ đã tạo tiền đề cho nhiều khu đô thị phát triển và tăng giá đất mạnh mẽ.
Như vậy, hình thức ký quỹ sẽ có lợi cho chủ đầu tư khi được đảm bảo về các khách hàng thật có nhu cầu mua nhà ở dự án, tránh được các rủi ro về đầu cơ, nhu cầu mua nhà ảo. Người mua nhà và nhà đầu tư cũng sẽ được hưởng lợi thế khi chon được những căn hộ đẹp phù hợp nhu cầu, và trên hết được đảm bảo về mặt tài chính bởi nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà khách hàng không biết thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng.
Lời khuyên dành cho người mua : Cần đọc kỹ thỏa thuận ký quỹ, tránh rơi vào những trường hợp không mong muốn, vì trên thị trường hiện tại nhiều sale quảng cáo và khẳng định rằng sẽ rút được tiền nếu người mua không còn nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên đặt ở vị trí chủ đầu tư đó là điều hoàn toàn không mong muốn. Và để tránh các nhà đầu cơ ít vốn, đôi khi chủ đầu tư còn ràng buộc kỹ càng là phải thanh toán tiền đợt một và ký hợp đồng mua bán mới được chuyển nhượng.
investing.edu.vn