Tiềm ẩn rủi ro
Là người may mắn khi mua thành công một căn nhà thế chấp, anh Hưng (ngụ tại quận Bình Tân, TP.HCM) cho biết, khi quyết định mua nhà thế chấp tại ngân hàng, anh đã cẩn thận nghe tư vấn, tham khảo kinh nghiệm của nhiều người, tìm hiểu kỹ về gia đình người bán để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa những người cùng sở hữu.
Anh nhờ luật sư tư vấn, cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh cũng nhờ bên công chứng và làm sẵn hợp đồng mua bán, sang tên.
Không may mắn như anh Hưng, chị An (ngụ tại quận Gò Vấp, TP.HCM) đã bỏ qua việc tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua nhà. Căn nhà chị định mua có giá hợp lý, có vị trí thuận lợi kinh doanh, nhưng sau này chị mới biết căn nhà đó đang thế chấp tại ngân hàng. Mặc dù chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà sau khi thanh toán số tiền cọc 500 triệu đồng, nhưng chị An đang lo lắng.
“Ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm là thủ tục pháp lý không vấn đề gì. Tuy nhiên, mình đâu biết thực sự họ đang nợ ngân hàng bao nhiêu. Nếu đặt cọc 500 triệu mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán? Chưa kể, nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, việc đặt cọc mua căn nhà khó có thể được công nhận”, chị An cho biết.
Nhiều chuyên gia cũng cho biết, việc mua bán nhà đất thế chấp luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”.
Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, cho biết theo quy định của pháp luật, nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp đồng ý.
Khi mua nhà, người mua có quyền được yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư để được bán nhà vay vốn.
Trong trường hợp bên thế chấp được ngân hàng đồng ý cho bán tài sản đó thì để tránh được rủi ro, bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và bên bán về việc xóa đăng ký thế chấp đó.
“Khi Thế chấp nhà đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Do đó, người mua không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho bên bán”, luật sư Hảo khuyến cáo.
Thủ tục tiến hành
Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán (bên thế chấp) – người mua – ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.
Theo luật sư Hảo, mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, người mua có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất. Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm những bước sau:
Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.
Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
“Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro”, luật sư Hảo khuyến cáo.